Qu'est-ce que la discrimination ...
Le code pénal définit cette notion de manière très large : «Constitue une discrimination toute distinction opérée entre les personnes physiques à raison de leur origine, de leur sexe, de leur situation de famille, de leur apparence physique, de leur patronyme, de leur état de santé, de leur handicap, de leurs caractéristiques génétiques, de leurs mœurs, de leur orientation sexuelle, de leur âge, de leurs opinions politiques, de leurs activités syndicales, de leur appartenance ou de leur non-appartenance, vraie ou supposée, à une ethnie, une nation, une race ou une religion déterminée. Constitue également une discrimination toute distinction opérée entre les personnes morales à raison de l'origine, du sexe, de la situation de famille, de l'apparence physique, du patronyme, de l'état de santé, du handicap, des caractéristiques génétiques, des mœurs, de l'orientation sexuelle, de l'âge, des opinions politiques, des activités syndicales, de l'appartenance ou de la non-appartenance, vraie ou supposée, à une ethnie, une nation, une race ou une religion déterminée des membres ou de certains membres de ces personnes morales.» Bien entendu, la discrimination, définie à l'article 225-1 du code pénal ci-dessus reproduit est assortie de sanctions pénales allant jusqu’à des peines d’emprisonnement. Précisons également que dans le cadre du projet de loi ENL actuellement en cours de discussion entre l’Assemblée nationale et le Sénat, une nouvelle sanction devrait voir le jour : la condamnation d’une certaine gravité pour discrimination dans l'accès au logement pourra être une cause d’incapacité d’exercice de l'activité d'agent immobilier. A notre connaissance, des campagnes dites de «testing» sont actuellement en cours sur toute la France, en ce qui concerne notamment le secteur de l’immobilier et plus particulièrement de la location. Rappelons à cette occasion que les critères essentiels de sélection des locataires doivent rester objectivement ceux de la solvabilité.

Election et rôle du président du Conseil Syndical
La loi du 10 juillet 1965 ne prévoit rien sur les règles de fonctionnement du conseil syndical. Aux termes de l’article 22 du décret du 17 mars 1967, «à moins que le règlement de copropriété n’ait fixé les règles relatives à l’organisation et au fonctionnement du conseil syndical, ces règles sont fixées ou modifiées dans les conditions de majorité prévues à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 par l’assemblée générale qui désigne les membres du conseil syndical». L’article 21 alinéa 7 de la loi dispose que le «le conseil syndical élit son président parmi ses membres». Ce texte n’apporte aucune autre précision et il n'existe pas à notre connaissance de jurisprudence sur ce point. Toutefois, ce texte est d'ordre public et il n'est donc pas possible d'y déroger. Le président du conseil syndical doit donc, à défaut de disposition du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, être élu à la majorité des membres du conseil syndical, et ce, dans la limite de validité de son mandat de conseiller. Il appartient notamment au président du conseil syndical de réunir le conseil, d’en diriger les débats et les conclusions, d’assurer une liaison effective avec le syndic dans le cadre de la mission dévolue au conseil syndical et de dresser un rapport d’activité lors de l’assemblée annuelle appelée à statuer sur les comptes de la copropriété. Par ailleurs, il a la tâche de convoquer l’assemblée générale en cas de carence du syndic (article 8 du décret du 17 mars 1967). Il a également pour mission, en vertu de l’article 18-2 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, de saisir le juge des référés aux fins d’obtenir de l’ancien syndic la restitution des fonds et documents du syndicat. Il nous semble donc impératif que le conseil syndical élise un président et ce, d'autant plus que celui-ci se voit confier des missions particulières.

Diagnostic de performance énergétique : c’est parti
Un décret, publié au Journal officiel du 15 septembre 2006, fixe plus précisément la date d’entrée en vigueur du dispositif au 1er novembre 2006. Compte tenu que les personnes habilitées à l’établir telles que définies par l’ordonnance du 8 juin 2005, et le décret du 5 septembre 2006 commenté dans notre brève du 8 septembre 2006, ne seront opérationnelles qu’en novembre 2007, il est précisé que par dérogation le diagnostic de performance énergétique peut être réalisé par un technicien qualifi » sans autre précision. Par ailleurs, ce décret apporte des précisions sur le champ d’application de cette obligation relative au diagnostic de performance énergétique.

Un usufruitier peut-il être membre du conseil syndical ?
Pour la première fois semble t-il, une réponse ministérielle(1) énonce qu’un usufruitier ne peut être membre du conseil syndical. Cette réponse se fonde sur l’article 21 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965 qui énumère les personnes susceptibles d’être désignées comme conseillers syndicaux. Ceux-ci sont choisis parmi les copropriétaires, accédants ou acquéreurs à terme, associés des sociétés d’attribution propriétaires de lots, leurs conjoints ou représentants légaux. L’usufruitier n’entrant dans aucune de ces catégories, le Garde des sceaux considère qu’il ne peut donc pas siéger au conseil syndical. En effet, il n’est pas copropriétaire en tant que tel, puisqu’il n’a qu’un droit de jouissance, pas plus qu’il n’est acquéreur à terme, l’usufruit ne débouchant pas toujours sur une pleine propriété. Il semble ainsi que les droits de l’usufruitier soient, en matière de copropriété, assimilés à ceux d’un simple locataire ou titulaire d’un droit d’usage et d’habitation, auxquels il avait déjà été refusée la possibilité d’être membres du conseil syndical(2), alors qu’il dispose pourtant de plus de droits que ces derniers (droit d’utiliser la chose et d’en percevoir les fruits). Rappelons cependant qu’une réponse ministérielle est toujours donnée sous réserve de l’appréciation souveraine des tribunaux. Les juges éventuellement saisis pourraient parfaitement se départir de cette position et considérer, au contraire, que l’usufruitier n’étant pas expressément désigné dans la liste des personnes ne pouvant pas être membres du conseil syndical (le syndic, son conjoint, ses ascendants ou descendants, ses préposés, même s'ils sont copropriétaires associés ou acquéreurs à terme), il peut donc en faire partie. Cette fragile prise de position mérite donc d’être confirmée judiciairement.

Dans quelles conditions la responsabilité personnelle d’un membre du conseil syndical est engagée ?
La responsabilité des membres du conseil syndical peut être engagée dans les conditions de droit commun pour les fautes qu’ils auraient pu commettre dans l’accomplissement de leur mission, telle que définie dans les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété. Le conseil syndical n’ayant pas de personnalité juridique qui lui soit propre, il ne peut être poursuivi en tant que tel(1). Seule la responsabilité personnelle de ses membres est donc susceptible d’être engagée pour les fautes ou négligences, commises dans l’exercice de leur mission, soit qu’ils aient insuffisamment contrôlé le syndic, soit qu’il y ait eu collusion frauduleuse avec ce dernier(2). Aux termes de l’article 22 du décret du 17 mars 1967, les membres du conseil syndical sont les mandataires du syndicat des copropriétaires. Leur responsabilité, à son égard, est en conséquence, de nature contractuelle. Il est admis que du fait que la fonction de conseiller syndical est gratuite, leur responsabilité doit être étudiée au regard de l’article 1992 alinéa 2 du Code civil. La faute génératrice de cette responsabilité est appréciée moins rigoureusement lorsque le mandat est exercé sans rémunération. En conséquence, seules les fautes graves devraient être sanctionnées(3). Pour engager la responsabilité des membres du conseil syndical, il faut pouvoir démontrer qu’ils ont commis une faute qui a engendré un préjudice en relation directe avec elle. Cette responsabilité peut être engagée vis-à-vis du syndicat des copropriétaires ou des tiers (copropriétaires, syndic). Les avis rendus par le conseil syndical ne s’imposent pas au syndic qui est, en conséquence, seul responsable des fautes de gestion. Néanmoins, les membres du conseil syndical peuvent être responsables de la même manière que le syndic, s’ils se sont immiscés dans la gestion de la copropriété en se substituant à lui. Enfin, il a été jugé que les membres du conseil syndical peuvent engager leur responsabilité vis-à-vis du syndic en raison d’un contrôle abusif, à condition qu’il y ait eu abus dans l’exercice du contrôle de nature à causer un dommage au syndic(4), d’un contrôle vexatoire de sa gestion ou encore d’une attitude injustement hostile du conseil syndical à l’origine de la révocation du syndic(5).